Co dokładnie kupujesz
W Kenii cudzoziemiec nabywa apartament w formie własności leasehold. To nie jest najem ani dzierżawa gruntu w polskim rozumieniu. To prawo do lokalu, wpisane do rejestru państwowego, które można sprzedać, zapisać w spadku i obciążyć kredytem.
Leasehold a freehold
Dwie formy władania nieruchomością w kenijskim prawie.
Freehold to własność bezterminowa, najbliższa polskiej własności. Konstytucja Kenii z 2010 roku zastrzega ją dla obywateli Kenii. Osoba niebędąca obywatelem nie może jej nabyć. Jeśli formalnie ją odziedziczy lub kupi, prawo z mocy ustawy przekształca się w leasehold na 99 lat.
Leasehold to własność terminowa, przyznana na oznaczony okres, w praktyce obrotu mieszkaniowego na 99 lat. W tym czasie właściciel ma pełnię uprawnień do lokalu. Najbliższą polską analogią jest użytkowanie wieczyste: różnica wobec własności polega na terminie, nie na sile ochrony.
Nie jest to zatem wybór, przed którym stoi kupujący z Polski. Leasehold jest formą, w jakiej cudzoziemiec kupuje apartament w Kenii, i formą, w jakiej te apartamenty są w ogóle wprowadzane na rynek przez deweloperów.
Skąd 99 lat i co po nich
Termin wynika wprost z konstytucji, nie z umowy z deweloperem.
Artykuł 65 konstytucji ustala maksymalny okres, na jaki osoba niebędąca obywatelem Kenii może uzyskać prawo do nieruchomości: 99 lat. Deweloper i sprzedający nie mogą tego okresu ani skrócić, ani wydłużyć.
Okres biegnie od daty ustanowienia prawa dla danej nieruchomości, a nie od dnia zakupu. W nowych inwestycjach różnica jest niewielka, ale w budynkach z drugiej ręki potrafi wynieść kilkanaście lat. Dlatego przy każdej ofercie podajemy pozostały okres, a nie sam termin pierwotny.
Po upływie terminu prawo podlega przedłużeniu na wniosek właściciela. Wniosek składa się z wyprzedzeniem, a jego rozpoznanie zależy od zgodności dotychczasowego korzystania z przeznaczeniem nieruchomości i uregulowanych opłat gruntowych.
Certificate of Lease
Dokument, który potwierdza Twoje prawo do konkretnego lokalu.
Apartamenty w budynkach wielolokalowych obejmuje Sectional Properties Act. Ustawa pozwala wyodrębnić poszczególne lokale z jednego tytułu do całej nieruchomości i wydać na każdy z nich osobny dokument: Certificate of Lease.
To odpowiednik księgi wieczystej dla lokalu. Wskazuje numer jednostki, jej powierzchnię, udział w częściach wspólnych, okres leasehold i osobę uprawnioną. Jest wpisany do rejestru prowadzonego przez Ministry of Lands, więc jego treść da się zweryfikować niezależnie od sprzedającego.
Do czasu wydania certyfikatu, co przy inwestycjach w budowie następuje po odbiorze budynku, prawo kupującego zabezpiecza umowa sprzedaży i wpisy dokonywane na jej podstawie. Ten etap i jego terminy sprawdzamy w ramach due diligence przed podpisaniem czegokolwiek.
Co wolno właścicielowi
Uprawnienia z tytułu leasehold przez cały okres jego trwania.
- Sprzedać nieruchomość w dowolnym momencie
- Wynajmować krótko- i długoterminowo
- Przekazać w spadku lub darowiźnie
- Obciążyć hipoteką pod kredyt
- Remontować i urządzać lokal
- Mieszkać w nim samodzielnie
Ograniczenia dotyczą nie tyle korzystania z lokalu, ile przeznaczenia nieruchomości: wpisanego w tytule sposobu użytkowania trzeba przestrzegać, a opłaty gruntowe i wspólnotowe regulować terminowo. Odrębną kategorią są grunty rolne, których cudzoziemiec nabyć nie może. Piszemy o tym w Centrum wiedzy.
Porozmawiajmy o konkretnej inwestycji
Przy każdej ofercie podajemy formę własności i pozostały okres tytułu leasehold.