Na czym traci się pieniądze w Kenii
Ta strona istnieje, bo sprzedawcy nieruchomości zagranicznych zwykle jej nie mają. Poniżej siedem mechanizmów, po kolei: jak każdy działa, kogo dotyczy i co robimy, żeby go zablokować. Na końcu piszemy, czego nie robimy w ogóle.
-
01
Sfałszowany tytuł własności
Sprzedający okazuje dokument, który nie odpowiada wpisowi w rejestrze, albo odpowiada wpisowi, który sam został wprowadzony podstępem. Kupujący na odległość nie widzi ani rejestru, ani gruntu, więc weryfikuje wyłącznie papier, który dostał.
Blokadaoficjalny land search
-
02
Podwójna sprzedaż
Ta sama działka sprzedana dwóm nabywcom, zwykle z wykorzystaniem opóźnienia między umową a wpisem do rejestru. Wygrywa ten, kto zarejestrował się pierwszy, a nie ten, kto pierwszy zapłacił.
Blokadaweryfikacja tytułu przed płatnością
-
03
Spółka na słupa
Najgroźniejszy mechanizm, bo wygląda jak porada, a nie jak oszustwo. Sprzedający tłumaczy, że cudzoziemiec „załatwi sprawę” przez spółkę z kenijskim udziałowcem. Tymczasem spółka liczy się jako obywatel wyłącznie wtedy, gdy w całości należy do obywateli Kenii. Jeden zagraniczny udziałowiec i konstrukcja jest nieważna. Sąd może ją unieważnić, a wpłacone pieniądze przepadają.
Blokadanie oferujemy tego
-
04
Grunt rolny sprzedany cudzoziemcowi
Obrót gruntem rolnym jest czynnością kontrolowaną i wymaga zgody Land Control Board. Zgody tej nie można wydać osobie niebędącej obywatelem Kenii. Bez niej czynność jest nieważna, a wniosek wygasa po sześciu miesiącach. Dotyczy to znacznej części działek w Laikipii, wokół Naivashy i części Karen.
Blokadaklasyfikacja przed ceną
-
05
Nadużycie pełnomocnictwa
Schemat wymierzony dokładnie w kupujących zdalnie i w diasporę. Pełnomocnik działa poza zakresem umocowania, po jego odwołaniu, albo na podstawie pełnomocnictwa tak szerokiego, że obejmuje również zbycie nabytej nieruchomości.
Blokadawąskie pełnomocnictwo notarialne
-
06
Pośrednik bez wpisu do rejestru
W Kenii pośredników nadzoruje Estate Agents Registration Board. Bez wpisu nie ma nadzoru ani zabezpieczenia finansowego, a w razie sporu nie ma do kogo się zwrócić. W Polsce nie ma obecnie obowiązku licencyjnego dla pośredników, więc polski kupujący często nie wie, że w Kenii taki rejestr w ogóle istnieje.
Pytajo numer EARB, także nas
-
07
Wstrzymana inwestycja off-plan
Deweloper przerywa budowę, a kupujący ma prawa z umowy, nie z rejestru. Zdarza się też odmiana poważniejsza: sprzedaż off-plan na gruncie, do którego deweloper nie ma tytułu.
Blokadatransze i historia dewelopera
Zasady
Czego nie robimy
Krótka lista, którą łatwo sprawdzić. Jeśli usłyszysz od nas coś przeciwnego, to nie jesteśmy my.
-
1
Nie przyjmujemy wpłat od kupujących
Nie przyjmujemy od kupujących wpłat na poczet ceny. Nasze wynagrodzenie pochodzi od strony sprzedającej, a rachunek do wpłat wskazuje umowa z deweloperem. Sprawdza go prawnik przed podpisaniem.
-
2
Nie oferujemy spółek-słupów
Ani ich nie zakładamy, ani nie kojarzymy z osobami, które to robią. Konstrukcja jest nieważna z mocy prawa.
-
3
Nie sprzedajemy gruntu rolnego cudzoziemcom
Nie da się tego zrobić skutecznie, więc nie udajemy, że się da. Sprawdzamy klasyfikację przed rozmową o cenie.
-
4
Nie obiecujemy gwarantowanego zysku
Rentowność podajemy jako zakres, ze źródłem i datą. Konkurencja reklamuje gwarancje na dziesięć lat; my nie mamy jak ich zapewnić i nie udajemy, że mamy.
-
5
Nie jesteśmy Twoim prawnikiem
Adwokata wybierasz Ty, on reprezentuje Twój interes. Możemy rekomendować kancelarie, ale nie prowadzimy transakcji prawnie.
-
6
Nie publikujemy niepotwierdzonych danych
Numer EARB partnera, opinie klientów, historia dewelopera: dopóki tego nie zweryfikujemy, w tych miejscach zostaje puste pole, a nie ładnie wyglądający wypełniacz.